Contrato de gaveta registrado em cartório tem validade?

Muitas pessoas optam por comprar ou vender imóveis por meio de um contrato de gaveta registrado em cartório, geralmente em situações em que o imóvel ainda está sendo financiado ou quando as partes desejam formalizar a transação de forma mais rápida.

Esse tipo de contrato é uma prática comum no mercado imobiliário, mas ainda gera dúvidas sobre sua validade jurídica e segurança para os envolvidos.

O termo “contrato de gaveta” se refere a um acordo firmado entre comprador e vendedor sem o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Alguns optam por registrá-lo em cartório de notas, o que dá autenticidade às assinaturas, mas não substitui o registro oficial da propriedade.

Entender se o contrato de gaveta registrado em cartório tem validade, quais são seus efeitos legais e se ele pode substituir a escritura pública é essencial, veja mais detalhes aqui no Cartório Online Brasil.

Contrato de gaveta registrado em cartório tem validade?

Sim, o contrato de gaveta registrado em cartório tem validade, mas essa validade é limitada.

Ele é considerado um documento particular com fé pública, o que significa que o cartório apenas reconhece a autenticidade das assinaturas das partes envolvidas, mas não transfere a propriedade do imóvel.

De acordo com o Código Civil Brasileiro, a propriedade de um imóvel só é legalmente transferida após o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis (artigo 1.245).

Mesmo que o contrato de gaveta esteja registrado em cartório de notas, o comprador ainda não se torna o proprietário legal do bem.

Em resumo, o contrato serve como prova de compromisso de compra e venda, garantindo que existe um acordo firmado entre as partes.

Ele pode ser útil em casos de disputa judicial, pois comprova a negociação e o pagamento, mas não substitui o procedimento formal exigido pela lei para transferência da propriedade.

A principal limitação é que, enquanto o imóvel permanecer registrado em nome do vendedor, o comprador não terá o direito real de propriedade, apenas uma posse indireta, isso pode gerar riscos, como:

• O imóvel ser penhorado por dívidas do vendedor
• Dificuldade de vender ou financiar o bem
• Problemas em caso de falecimento de uma das partes
• Dificuldade em regularizar o imóvel posteriormente.

Mesmo assim, o contrato de gaveta é válido como instrumento particular, especialmente quando há provas de pagamento e intenção de cumprimento das obrigações.

Em financiamentos imobiliários, ele é comum quando o comprador assume as parcelas diretamente, mas a regularização definitiva só ocorre após a quitação e registro da escritura.

Além disso, a jurisprudência brasileira tem reconhecido o contrato de gaveta em algumas situações específicas, desde que as partes tenham agido de boa-fé e não haja prejuízo a terceiros.

O contrato de gaveta registrado protege contra penhoras?

Não necessariamente, o contrato de gaveta registrado em cartório não protege integralmente o comprador contra penhoras ou outros tipos de restrições judiciais sobre o imóvel.

Isso ocorre porque, do ponto de vista jurídico, o bem continua pertencendo ao vendedor enquanto não for transferido oficialmente no Cartório de Registro de Imóveis.

Mesmo que o contrato tenha sido reconhecido em cartório de notas, ele não altera a titularidade do imóvel perante a lei, o imóvel ainda consta em nome do vendedor.

Se o vendedor tiver dívidas trabalhistas, fiscais ou cíveis, o bem pode ser penhorado para pagamento dessas obrigações, ainda que o comprador tenha firmado um contrato de gaveta.

Na prática, o contrato de gaveta não impede a penhora, mas pode servir como instrumento de defesa em um eventual processo, desde que:

• O comprador comprove a posse do imóvel de forma contínua e de boa-fé
• O contrato esteja datado, registrado em cartório e acompanhado de comprovantes de pagamento
• Não haja má-fé ou tentativa de fraude contra credores.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu em algumas decisões que, em casos onde o comprador quitou integralmente o imóvel e o contrato de gaveta foi firmado antes da penhora, é possível anular a constrição judicial, desde que comprovada a ausência de má-fé e a anterioridade da transação.

É possível transformar contrato de gaveta em escritura pública?

Sim, é possível transformar um contrato de gaveta em escritura pública, desde que estejam atendidos alguns requisitos legais e que não haja impedimentos sobre o imóvel.

O processo, conhecido como “formalização ou regularização de contrato particular”, envolve as seguintes etapas:

• Verificação da situação do imóvel no cartório de registro: antes de tudo, é necessário solicitar uma certidão de matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento mostrará quem é o proprietário legal e se há algum ônus, hipoteca, penhora ou bloqueio judicial
• Quitação de dívidas e taxas pendentes: caso o imóvel ainda esteja financiado, é preciso quitar o contrato junto à instituição financeira antes da emissão da escritura. O banco deve liberar o termo de quitação para que o comprador possa formalizar a transferência definitiva
• Elaboração da escritura pública de compra e venda: com o imóvel livre de pendências, as partes podem comparecer ao cartório de notas para lavrar a escritura pública, que deve refletir os termos do contrato de gaveta, incluindo o valor, a data e as condições originais
• Pagamento de impostos e taxas de transmissão (ITBI): o comprador deve pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pela prefeitura local, que é obrigatório para efetivar a transferência
• Registro no Cartório de Registro de Imóveis: a escritura pública precisa ser registrada na matrícula do imóvel, tornando o comprador o proprietário legal. Somente a partir desse momento é que a propriedade é reconhecida juridicamente e passa a estar protegida de penhoras ou disputas.

Vale ressaltar que a regularização do contrato de gaveta é possível inclusive em casos antigos, desde que haja documentação comprobatória do negócio (comprovantes de pagamento, contrato original, declaração de quitação e, se possível, testemunhas).

O registro de contrato de gaveta substitui a escritura pública?

Não, o registro de contrato de gaveta não substitui a escritura pública, que é o único documento que efetivamente transfere a propriedade do imóvel de forma legal.

O registro em cartório de notas apenas dá autenticidade às assinaturas, mas não tem o mesmo efeito jurídico da escritura lavrada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Segundo o artigo 108 do Código Civil, todo contrato que envolva a transferência de propriedade de imóvel com valor superior a 30 salários mínimos deve ser feito por escritura pública.

Isso significa que o contrato de gaveta é apenas um documento preparatório, que demonstra a intenção das partes, mas não confere a titularidade do bem.

O contrato de gaveta registrado em cartório tem validade, mas sua eficácia é restrita, pois não substitui a escritura pública nem o registro no Cartório de Imóveis.

Quer saber mais sobre regularização de imóveis, escrituras e registros cartoriais? Continue acompanhando nossos conteúdos no site!