O contrato de arrendamento rural precisa ser registrado em cartório? Saiba aqui!

Uma dúvida frequente entre produtores e arrendatários é se o contrato de arrendamento rural precisa ser registrado em cartório para ter validade jurídica ou segurança legal.

O arrendamento rural é uma prática muito comum no Brasil, especialmente em áreas voltadas à agricultura e à pecuária.

Trata-se de um contrato de arrendo, no qual o proprietário de um imóvel rural cede o uso da terra a outra pessoa, mediante pagamento.

Embora a legislação brasileira permita que o contrato seja celebrado por instrumento particular, existem casos em que o registro é fortemente recomendado.

Neste artigo do Cartório Online Brasil, você entenderá se o contrato de arrendamento rural precisa ser registrado em cartório, em quais cartórios isso deve ser feito e qual a diferença entre registro e averbação.

Contrato rural de arrendamento precisa ser registrado em cartório?

Sim, o contrato arrendamento rural não é obrigatório por lei para que o contrato seja válido entre as partes, mas ele é fundamental para que o contrato tenha efeitos perante terceiros e traga mais segurança jurídica.

O artigo 96 do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) prevê a possibilidade de formalização do contrato por instrumento particular, mas o registro é recomendado nos seguintes casos:

• Quando o arrendatário deseja obter financiamento rural junto a instituições financeiras
• Para garantir que o contrato produza efeitos em caso de venda do imóvel durante o prazo de vigência do arrendamento
• Para que o contrato seja oponível a terceiros, como herdeiros ou novos proprietários
• Em situações judiciais, como disputas por posse, litígios agrários ou indenizações por benfeitorias.

Além disso, o Decreto nº 59.566/1966, que regulamenta o Estatuto da Terra, recomenda que contratos com prazo superior a três anos sejam registrados no Cartório de Registro de Imóveis, especialmente quando envolvem garantias reais, como hipotecas ou uso do imóvel para garantir crédito rural.

Mesmo que o contrato não precise ser registrado para ser válido entre as partes, o registro é essencial para proteger o arrendatário e o proprietário contra problemas futuros, inclusive para comprovar a data de início da posse e os termos do contrato.

Quais documentos são necessários para registrar o contrato em cartório?

Em ambos os casos, é necessário apresentar uma documentação básica para que o cartório possa formalizar o registro com validade jurídica, veja os principais documentos exigidos:

• Contrato de arrendamento rural assinado por ambas as partes, com firma reconhecida
• Cópias dos documentos pessoais das partes envolvidas (RG e CPF dos arrendantes e arrendatários)
• Comprovante de residência atual dos envolvidos
• Cópia da matrícula atualizada do imóvel rural, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis (válida por até 30 dias)
• CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) e ITR (Imposto Territorial Rural) mais recente
• Planta ou croqui do imóvel (em casos de arrendamento parcial da área)
• Eventualmente, declaração do Incra sobre o uso da terra, quando aplicável.

No Cartório de Registro de Imóveis, o contrato deve ainda conter elementos obrigatórios conforme o Decreto nº 59.566/1966, como prazo do arrendamento, tipo de cultura ou exploração, valor do pagamento e cláusulas que respeitem os limites da legislação agrária.

Importante: os cartórios podem solicitar documentos adicionais dependendo da localidade ou da situação específica do imóvel, é recomendável consultar o cartório com antecedência antes de levar o contrato para registro.

Quais são os benefícios de registrar o contrato de arrendamento rural em cartório?

Embora o contrato particular tenha validade entre as partes, o registro amplia a segurança jurídica, a publicidade e a proteção dos direitos envolvidos, confira os principais benefícios:

• Segurança jurídica: o registro garante que os termos acordados estejam formalmente documentados e protegidos por lei. Em caso de disputa judicial, ele serve como prova robusta da relação contratual e de seus prazos
• Eficácia contra terceiros: quando registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o contrato passa a ter efeitos reais, ou seja, produz efeitos perante terceiros. Isso impede, por exemplo, que a venda do imóvel prejudique o arrendatário durante a vigência do contrato
• Acesso a crédito rural: muitos bancos e cooperativas exigem o contrato registrado para liberar financiamentos ao arrendatário, sobretudo quando há interesse em acessar linhas de crédito específicas, como o PRONAF ou o Moderfrota
• Transparência e formalização: o registro formaliza a transação, dando mais clareza quanto ao início da posse, valor pago, obrigações de cada parte e condições de renovação, evitando dúvidas ou alegações de informalidade
• Proteção em casos de falecimento ou sucessão: se o proprietário falecer ou o imóvel for transferido a terceiros, o contrato registrado assegura a continuidade do arrendamento conforme acordado, protegendo o arrendatário de perdas inesperadas
• Respaldo em fiscalizações e auditorias: em fiscalizações do Incra, Receita Federal ou auditorias internas de empresas do setor, a existência de contrato registrado demonstra regularidade fundiária e contratual, o que é fundamental para empreendimentos rurais organizados.

Registrar o contrato de arrendamento rural em cartório oferece uma série de vantagens práticas e jurídicas, tanto para o proprietário quanto para o arrendatário.

Qual é a diferença entre registrar no Cartório de Registro de Imóveis e no Cartório de Títulos e Documentos?

A escolha do cartório adequado depende da finalidade e da forma do contrato, veja as principais diferenças abaixo.

Cartório de Títulos e Documentos

É onde os contratos particulares devem ser registrados para terem validade como prova da existência e da data do contrato, esse registro não gera efeitos reais sobre o imóvel, mas pode ser usado para:

• Garantir a autenticidade e a conservação do contrato
• Produzir prova em eventual ação judicial
• Formalizar contratos com prazo inferior a três anos, quando não houver interesse em afetar o direito real sobre o imóvel.

Cartório de Registro de Imóveis

É onde deve ser registrado o contrato quando se deseja dar publicidade e eficácia contra terceiros ou quando o contrato gera efeitos reais sobre o imóvel, é o caso de:

• Contratos com prazo superior a três anos
• Contratos que envolvam garantias reais
• Casos em que se deseja proteger o arrendatário em caso de venda ou penhora do imóvel.

Registrar no Cartório de Registro de Imóveis assegura que o contrato conste na matrícula do imóvel, garantindo mais proteção jurídica ao arrendatário, inclusive em caso de falecimento do proprietário, transferência de titularidade ou litígios.

Embora o contrato de arrendamento rural precise ser registrado em cartório apenas em determinadas situações para gerar efeitos contra terceiros, o registro é altamente recomendado para dar segurança jurídica.

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