O que a adjudicação de imóveis e como ela é feita?

A adjudicação de imóveis é um procedimento jurídico que permite a transferência da propriedade de um bem imóvel sem a necessidade de venda, leilão ou acordo entre as partes.

Essa medida é bastante utilizada em situações como partilhas de bens em processos de inventário ou separação judicial, bem como em casos de inadimplência em execuções judiciais.

Trata-se de uma alternativa eficiente para garantir o cumprimento de obrigações quando o devedor não realiza o pagamento e o imóvel é entregue ao credor como forma de quitação.

Seja no âmbito judicial ou extrajudicial, a adjudicação de imóveis é uma ferramenta que confere segurança jurídica à nova titularidade do bem.

Entender suas características, diferenças em relação à alienação e seus efeitos legais é essencial antes de iniciar o procedimento, continue a leitura deste artigo do Cartório Online Brasil.

O que é a adjudicação de imóveis?

A adjudicação de imóveis é o ato pelo qual uma pessoa adquire a propriedade de um bem por meio de decisão judicial ou escritura pública, sem que haja, necessariamente, um contrato de compra e venda.

Em inventários, por exemplo, um dos herdeiros pode ficar com determinado imóvel como parte da partilha, o que caracteriza uma adjudicação.

Da mesma forma, em execuções judiciais, o credor pode solicitar a adjudicação do imóvel penhorado, caso o devedor não pague a dívida e não haja lance no leilão.

É importante destacar que, mesmo na adjudicação, o imóvel precisa estar regularizado para ser transferido, pendências como dívidas de IPTU, taxas condominiais e problemas na matrícula devem ser resolvidas previamente ou assumidas pelo adjudicante.

Quais são os tipos de adjudicação de imóveis?

A adjudicação de imóveis pode ocorrer de diferentes formas, conforme a situação jurídica e a natureza do processo em que o bem está envolvido, os dois principais tipos são:

• Adjudicação judicial: ocorre no âmbito de um processo judicial, como em inventários, separações, execuções de dívidas ou partilhas de bens. Neste caso, o juiz reconhece o direito de uma das partes sobre determinado imóvel, seja como herdeiro, credor ou cônjuge, e formaliza a adjudicação por meio de sentença. É comum, por exemplo, que um credor peça a adjudicação do imóvel penhorado se o devedor não paga e o bem não atrai interessados em leilão
• Adjudicação extrajudicial: é realizada diretamente no cartório de notas, sem necessidade de processo judicial, desde que haja consenso entre as partes envolvidas e que todos sejam legalmente capazes (sem a presença de menores ou pessoas com deficiência que exijam curatela). É frequentemente utilizada em inventários consensuais ou dissoluções de união estável com partilha amigável de bens.

Esses tipos de adjudicação atendem a diferentes cenários, mas ambos resultam na transferência formal da propriedade do imóvel, com registro na matrícula junto ao cartório competente.

Quando a adjudicação de imóvel pode ser solicitada?

A adjudicação pode ser solicitada em diversas situações específicas, principalmente quando a venda do bem não ocorre ou quando há consenso entre os interessados na partilha, os principais momentos em que ela pode ser solicitada são:

• Inventário ou partilha de bens: quando um dos herdeiros ou cônjuges recebe o imóvel como parte de sua cota
• Execução de dívida judicial: quando o imóvel é penhorado e não há arrematação em leilão, o credor pode pedir a adjudicação como forma de pagamento
• Separação ou divórcio: quando uma das partes fica com o imóvel em comum acordo, especialmente quando formalizado em escritura pública
• Falência ou recuperação judicial: em casos específicos, pode-se adjudicar bens como forma de quitação de créditos.

É importante lembrar que, mesmo com a possibilidade legal, a adjudicação deve respeitar a regularidade documental do imóvel e a inexistência de restrições impeditivas.

Quais são os requisitos para a adjudicação de imóvel?

Para que a adjudicação de imóvel seja concretizada, é necessário o cumprimento de uma série de requisitos formais e legais, que variam conforme a modalidade (judicial ou extrajudicial).

Requisitos comuns

• Imóvel com matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis
• Quitação de tributos e encargos (IPTU, condomínio, etc.), ou anuência de quem assumirá essas dívidas
• Certidões negativas de ônus ou ações judiciais que impeçam a transferência
• Regularidade documental e ausência de litígios sobre a posse ou propriedade.

Requisitos na adjudicação judicial

• Petição formal no processo solicitando a adjudicação
• Avaliação judicial do imóvel (geralmente exigida em execuções)
• Intimação das partes e interessados, com possibilidade de oposição
• Decisão judicial autorizando a adjudicação.

Requisitos na adjudicação extrajudicial

• Escritura pública lavrada em cartório de notas
• Consentimento de todas as partes legalmente capazes
• Apresentação de documentos pessoais, certidões e escritura da origem do imóvel
• Registro da adjudicação no cartório de registro de imóveis, finalizando a transferência da propriedade.

Cumprir todos esses requisitos é essencial para garantir que a adjudicação seja válida, reconhecida legalmente e eficaz para fins de propriedade.

Recomenda-se sempre o acompanhamento de um advogado ou tabelião para garantir que o procedimento ocorra de forma correta e segura.

Qual é a diferença entre adjudicação e alienação de imóveis?

A principal diferença entre adjudicação e alienação está na natureza da transferência da propriedade.

A alienação pressupõe uma venda ou transferência onerosa com base em acordo entre as partes, seja por contrato particular ou por meio de leilão judicial.

Já a adjudicação ocorre de forma impositiva ou consensual, mas sem a celebração de um contrato típico de compra e venda.

Outra distinção importante está no processo:

• Na alienação, há o envolvimento de interessados externos (no caso de leilões) ou compradores diretos, e o imóvel é transferido com base em pagamento ou lances
• Na adjudicação, o imóvel pode ser transferido diretamente ao herdeiro, ao cônjuge, ou ao credor, sem necessidade de intermediação de terceiros, desde que respeitados os requisitos legais.

Além disso, a adjudicação dispensa o procedimento licitatório, o que torna o processo mais ágil em certas situações. Isso é especialmente vantajoso para credores em ações de execução, que conseguem receber o imóvel como forma de pagamento em vez de aguardar a venda em hasta pública.

Enquanto a alienação é regida principalmente pelo Código Civil (contratos) e pela Lei de Licitações (quando envolve bens públicos), a adjudicação tem fundamentação no Código de Processo Civil, na Lei de Registros Públicos e em normas cartorárias quando realizada fora do Judiciário.

A adjudicação de imóveis é uma solução eficaz para resolver questões patrimoniais em processos judiciais ou inventários, garantindo segurança jurídica e agilidade na transferência de bens.

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